四、设施设备管理

　　写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

　　1、设备管理

　　（1）建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

　　（2）完善工程部架构。

　　（3）建立各部门、各工种的岗位责任制。

　　（4）抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

　　（5）制定设备的保养和维修制度。

　　（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

　　2、维修与保养

　　（1）报修（两类报修：自检报修、客户报修）与维修程序。

　　（2）设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养（又称作例行保养）；一级保养；二级保养。

　　（3）设备的维修。

　　对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

　　编制维修计划时应注意：①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

　　一般的维修方法有：①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理（大修）。

　　建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

　　（4）设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

　　一、 保安与消防管理

　　1、保安管理

　　（1）贯彻保安管理的基本原则是：①宾客至上，服务第一。②预防为主。③谁主管，谁负责。④群防群治，内紧外松。

　　（2）建立保安部的组织机构。

　　（3）制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

　　（4）加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备（报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等），加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

　　2、消防工作

　　（1）消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

　　（2）一般写字楼的消防系统主要有：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，BTM气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统（包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警），手动报警系统（包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警） 。
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