目前，从横向角度看，昆明的写字楼市场，可以发现整个市场已经明显分化出高中低档租务市场、中档写字楼销售市场和中低档写字楼租务市场三大层次，昆明写字楼市场将进入一个更有序、更细分的发展阶段。
　　作为第一层次的高档租务市场，其代表项目青年路上的华域、志强、华一等等，这类项目只租不售，租价通常在50~60元／月／平方米左右。其特点是：（１）开发商多为实力雄厚，在特定时期下有特定背景，促使他们用自己的力量，将这类高档物业建设完成，而公司的财务结构又使他们更倾向于将高档物业出租而获取稳定租金，因此他们采取只租不售的策略。（２）所处地段均为极热地带，这首先出于招租的需要。（３）物业档次均为公共部分装修豪华，设备配套完善的甲级写字楼，这既是出于商务客户的需要，也是由于超前性的需求。（４）租户多为商务客户。（５）租务模式上多采取“以大带小”、“大低小高”的租务模式。
　　第二层次的是中高档写字楼销售市场。这也是一个跨度很大的市场范围，其供应商从在建高档项目如汇都国际商务港一直到中档楼项目的云南软件园数码国际写字楼，这一集团的共同特点是：（１）开发物业均以出售为主，而租赁活动多在销售之后展开，其目的主要是为了让写字楼的投资者能真正得到租金回报。（２）开发商实力虽有大有小，但他们的资金实力都不足以支撑完整的开发过程，而必须以销售回款作为获取利润的主要手段。（３）客户的组成颇为复杂，既有投资者，也有小型公司的使用者，还有中型公司及大型公司。（４）所处的地段多为比第一集团稍差的热地，这也是购买这一层次写字楼的业主可以接受的。（５）销售模式上，绝对以销售为主，但多数亦成立一个专门的服务租售部，为投资业主解决租务问题。
　　第三层次为中低档写字楼租务市场。这类写字楼散布于市区各地，形成一个巨大的供应量，其特点是：（１）几乎全部项目均为楼宇翻新项目，面积多在６０００平方米以下，投资量小。（２）这类项目的开发商多数为非专业地产公司，而且多数为物业的业主出资改建。这类项目几乎都是一个模式，就是开发商在解决自身需要的同时，留出一些做一部分的租务。这类项目也有表现为１００％的租务，其客户多为中小公司，特别是个体私营小公司。（３）所在的地段多为城市边缘区或老城区，而且多在接近热地的边缘区。
　　由此可见这三个层次是非常明确的，但一、二层次间与二、三层次间，均有一些过渡阶段，一些发展商正在努力地挤入上一个层次。
　　从纵向角度来看昆明写字楼市场，可以发现昆明写字楼市场正在经历一场产品的竞争与替代。第一代产品暂且称之为老写字楼。三代写字楼的明显对比下，写字楼的价值体现在三方面，形象价值、运营效率和升值空间是最具价值的选择动因。形象就是财富，效率就是金钱，升值就是利润。形象价值主要体现在品牌价值和注意力经济要求下的地标性的建筑体量和外观。升值空间体现在地段的稀缺性、规划设计的超前性和较高的性能价格比。运营效率则主要体现在综合性的配套和物业管理方面。
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