市场综述：“住宅禁商解禁”成真VS“物业税”的渐行渐近　

2007年北京写字楼市场的关键词是：限外、解禁、上市、顶级和物业税。2007年是北京写字楼企业重新寻找市场机会的一年，在国家持续限外调控和央行频频加息的背景下，写字楼的营销模式正涌现出更多的惊喜和创新。以远洋地产、SOHO中国为代表的本土新一代商业房地产企业成功赴港上市，为2007年北京写字楼市场增添了浓重的亮色。以华贸中心、凯晨世贸中心、银泰中心、金地中心为代表的一大批面向未来的顶级写字楼的落成，使北京写字楼的整体品质再上一个台阶。

从供需关系上看，今年写字楼市场新增供应量与2006年相比略有增加，市场需求保持旺盛。北京写字楼信息网调查报告显示，2007年上市写字楼租售项目数量达51家，平均每月4.3家，供应量达378.4万平方米，与去年同比增加9.3%。同时，2007年北京写字楼市场租售吸纳量超过160万平方米，与去年相比下降11%。

从租售价格上看，租金和售价开始出现背离，双双飘红的局面不再，租赁市场在供应量持续攀升的压力下导致租金下跌，销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2007年12月，北京写字楼市场平均售价19172元/平方米（建筑面积报价），与2006年相比上涨14.1%；平均租金162元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2006年相比下降3.0%；空置率20.8%，与2006年相比上升 12.4%。

从商圈分布上看，传统的“3 X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑，霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如东二环商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、望京商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局的出现初具雏形，并将对未来的写字楼市场产生重要影响。

从产品结构上看，商务公寓在“住宅禁商解禁”中迎来转机，高端产品在“多重限外政策”下保持观望。据统计，北京有60%以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎相当于目前北京甲级写字楼的总存量。2007年年末公布的《北京市房屋租赁管理若干规定》，证实了年初时关于住宅禁商解禁的传言，在执行了近一年半的时间后，北京住宅禁商令终于有条件地打开了。北京市工商局相关负责人在解释新规定的出台时表示，住宅禁商有条件放开主要是基于《物权法》的规定，重在强调居民自治的理念和原则，主要由民事关系来调解。
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